l valore complessivo delle abitazioni italiane non occupate è stimato nell’ordine di miliardi di euro, rappresentando un capitale immobilizzato che potrebbe essere riattivato per generare ricadute economiche positive. MCE Lab, in collaborazione con ENEA, ha condotto l’analisi sui passi necessari per trasformare queste abitazioni inutilizzate in investimenti redditizi.

In Italia, secondo l’ISTAT, si contano tra 9,6 e 10 milioni di abitazioni vuote, pari a circa il 27-30% del patrimonio immobiliare nazionale. Questi immobili spesso rappresentano un costo per i proprietari, tra imposte, tasse e spese condominiali, ma costituiscono anche un potenziale nascosto di reddito e valorizzazione economica.

MCE Lab, piattaforma promossa da MCE – Mostra Convegno Expocomfort, in collaborazione con ENEA, ha condotto un’analisi approfondita sui passi necessari per trasformare queste abitazioni inutilizzate in investimenti redditizi, esaminando i costi, gli interventi tecnici necessari e le opportunità di rendimento.

La maggior parte di questi immobili, costruiti prima del 1980, necessita di adeguamenti energetici e normativi per diventare appetibili sul mercato, sempre più orientato verso case green e smart. Nonostante il miglioramento registrato tra il 2018 e il 2023, con un aumento degli edifici in classe A (da 7,8% a 11,3%), circa il 70% del parco immobiliare italiano rimane nelle tre peggiori classi energetiche. 

Questo non solo contribuisce ad accentuare situazioni di povertà energetica, ma ha anche un impatto sul valore economico dell’immobile. Negli ultimi 10 anni il mercato immobiliare italiano ha mostrato sempre più interesse verso gli edifici ad alta prestazione energetica (classi energetiche A e B). Lo dimostra l’analisi condotta dalla Community Smart Building di TEHA Group, che ha indagato l’evoluzione del parco immobiliare italiano in termini di efficienza energetica, evidenziando come il valore di mercato degli edifici ristrutturati, sia pari a 2.316 euro/m², ovvero l’80% in più rispetto a quelli da ristrutturare (1.290 euro/m²).

L’efficientamento energetico prevede allora interventi come coibentazione, sostituzione degli infissi, installazione di pompe di calore ed impianti fotovoltaici, capaci di ridurre i consumi e aumentare il valore immobiliare.

Gli incentivi fiscali come l’Ecobonus, il bonus casa e il Conto Termico 3.0 facilitano l’accesso a questi interventi, favorendo il recupero dell’investimento grazie a risparmi in bolletta che possono superare il 50%.

“Questo patrimonio immobiliare può essere valorizzato, favorendo una ripresa economica verde e sostenibile, trasformando un costo in opportunità concreta per i proprietari e per l’ambiente. – afferma Nicolandrea Calabrese, Responsabile Laboratorio efficienza energetica negli Edifici e Sviluppo Urbano – Per ottenere risultati concreti nella riqualificazione energetica, è fondamentale rivolgersi a professionisti qualificati, come architetti, ingegneri e geometri. Queste figure professionali sono in grado di pianificare gli interventi in modo integrato, nel rispetto delle normative vigenti e massimizzando i benefici in termini di efficienza e risparmio. Per individuarli è importante verificare le qualifiche ufficiali: tutti i professionisti devono essere iscritti ad un ordine o collegio professionale competente e, preferibilmente, avere certificazioni aggiuntive in materia di efficienza energetica. Un professionista capace saprà proporre un piano di intervento dettagliato, illustrando i costi, le fasi dei lavori e i vantaggi attesi” .

Di seguito una sintesi degli interventi di efficientamento energetico più comuni per gli edifici residenziali, con una stima degli investimenti tratti da statistiche effettuate da ENEA sulla misura Ecobonus:

• l’isolamento termico di componenti superiori opachi disperdenti (come coperture, soffitti) ha un costo di circa 170 euro/m²;
• l’isolamento termico delle pareti ha un costo indicativo di circa 200 euro/m², ma può variare in base alla tipologia di materiale e alle tecnologie impiegate. Ad esempio, l’applicazione di pannelli isolanti in lana di roccia o di vetro sulla muratura risulta generalmente più costosa rispetto a quella con polistirene espanso. Tuttavia, sul mercato sono disponibili diverse soluzioni, materiali e tecnologie. Inoltre, la necessità di isolamento termico per garantire il comfort dei locali può differire localmente in base alle condizioni climatiche;
• la sostituzione degli infissi ha un costo medio che si aggira intorno ai 900 euro/m², ma varia a seconda del materiale scelto (PVC, legno, alluminio, legno-alluminio) e della configurazione dell’infisso (numero e dimensione delle ante), numero e tipologie di lastre vetrate. Questi interventi contribuiscono a migliorare la tenuta all’aria e il risparmio energetico;
• l’installazione di schermature solari ha un costo medio di circa 280 euro/m² e contribuisce a contenere i fabbisogni termici estivi;
• la sostituzione degli impianti termici a gas con pompe di calore ha costi variabili in base alla potenza e alla tecnologia scelta. Per impianti fino a 10 kW, il costo è di circa 950 euro/kW, mentre per quelli con potenza compresa tra 10 e 35 kW, è di circa 1300 euro/kW. Per un appartamento di 150 m², i costi complessivi possono variare indicativamente tra i 10.000 e i 12.000 euro;
• l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica ha un costo che si aggira intorno ai 2300 euro/kW_p. Per un impianto da 3 kW_p, sono necessari circa 18 m² di superficie. La producibilità del sistema dipende da vari fattori, come il tipo di materiale, l’inclinazione dei pannelli e il loro orientamento (ideale su una falda esposta a sud). Il sistema fotovoltaico può essere abbinato a un accumulo elettrico, con un costo indicativo di 950 €/kWh. I pannelli fotovoltaici riducono le bollette energetiche e aumentano l’indipendenza energetica;
• l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria ha un costo che si aggira intorno ai 1600 euro/m². Per una famiglia di quattro persone, sono necessari circa 4 m² di superficie;
• la “Building automation” (domotica) prevede sistemi di gestione intelligente degli impianti, con investimenti di circa 70 euro/m², che garantiscono maggiore comfort e risparmio energetico.

“L’applicazione della Direttiva (UE) 2024/1275 stabilisce per gli Stati membri una traiettoria nazionale vincolante per la ristrutturazione progressiva del parco immobiliare residenziale, che prevede la riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero parco di almeno il 16% entro il 2030 rispetto ai livelli del 2020 e del 22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020. La direzione – spiega Nicolandrea Calabrese – è la trasformazione del parco immobiliare residenziale in un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050. Usufruire degli incentivi fiscali ancora disponibili e valorizzare al massimo i propri immobili sul mercato permetterà di essere in linea con gli obiettivi della Direttiva in corso di recepimento da parte dell’Italia. Sono disponibili importanti incentivi fiscali come l’Ecobonus, il bonus Casa e il Conto Termico 3.0, che coprono fino al 50% dei costi.”

Ecco tre esempi concreti che mostrano come gli interventi di riqualificazione energetica possano portare a un incremento del valore fino al 45%, con un miglioramento anche nei canoni di locazione turistica e residenziale, grazie a bollette più basse, comfort moderni e climatizzazione efficiente. Tra le situazioni illustrate, appartamenti in città, seconde case in località turistiche e chalet in montagna registrano tutti un aumento di valore e redditività post-intervento.

1. L’appartamento in città (Esempio: Milano)

Situazione iniziale (Classe G): Un appartamento datato ha un valore di mercato penalizzato. A Milano, può attestarsi intorno ai 4.000 euro/m². Anche il canone di locazione risente della scarsa efficienza, posizionandosi su circa  180 euro/m² all’anno.

Dopo la riqualificazione (Classe B): Con un intervento completo, lo stesso immobile diventa un prodotto premium. Il valore di vendita può salire fino a 5.800 euro/m² (+45%), mentre il canone di locazione può raggiungere i 220 euro/m² all’anno (+22%) grazie a bollette più basse per l’inquilino.

2. La casa al mare (Esempio: Sestri Levante, Liguria)

Le seconde case in località turistiche, spesso datate, hanno un potenziale di crescita enorme legato al mercato degli affitti brevi.

Situazione iniziale (Classe G): Un appartamento da ristrutturare in una zona semicentrale può valere circa 3.200 euro/m². Sul mercato degli affitti turistici, in alta stagione, può generare circa 700-800 euro a settimana.

Dopo la riqualificazione (Classe B): L’immobile non solo aumenta di valore, raggiungendo i 4.200 euro/m² (+31%), ma diventa molto più competitivo sul mercato turistico. Dotato di climatizzazione efficiente, infissi nuovi e comfort moderni, in alta stagione può essere locato a 1.100-1.200 euro a settimana (+40%), attirando una clientela più esigente e garantendo una maggiore occupazione anche in media stagione.

3. Lo chalet in montagna (Esempio: Madonna di Campiglio, Trentino)

In montagna, dove i costi associati al riscaldamento sono un fattore critico, il miglioramento dell’efficienza energetica è ancora più premiante.

Situazione iniziale (Classe G): Un appartamento in un condominio degli anni ’80 può avere un valore di circa 5.500 euro/m². Il suo appeal per l’affitto invernale è limitato da alti costi di gestione e comfort non ottimale, con una rendita potenziale di 900-1.000 euro a settimana in altissima stagione.

Dopo la riqualificazione (Classe B): Un intervento con cappotto termico e impianti di ultima generazione trasforma l’immobile. Il valore di vendita può schizzare a 8.000 euro/m² (+45%), allineandosi al nuovo. La proprietà diventa altamente ricercata per l’affitto, poiché gli ambienti offrono un elevato comfort a costi contenuti. La tariffa settimanale in altissima stagione può superare i 1.400 euro (+40%), e l’immobile risulta attraente anche in estate, se dotato di raffrescamento.